В настоящее время многие иностранные граждане стремятся к покупке недвижимости в Иране.
Обзор правил, касающихся покупки недвижимости в Иране.
Статья 160 Гражданского кодекса устанавливает, что иностранные граждане могут пользоваться всеми гражданскими правами в Иране, за исключением следующих случаев:
• В случае прав, которые иранское законодательство явно ограничивает иранскими гражданами, или в случаях, когда иностранные граждане явно лишены таких прав;
• В случае прав в отношении личного статуса, которые не признаны законами государства иностранного гражданина;
• В случае особых прав, которые были установлены исключительно с точки зрения иранского общества.
Право собственности на недвижимое имущество для иностранцев
Одним из случаев, когда различные законы устанавливают ограничения для иностранных граждан, является вопрос приобретения и передачи права собственности на недвижимое имущество такими лицами. Согласно правилам приобретения недвижимости иностранными гражданами, утвержденным 16.03.1310 г. (7 июня 1931 г.), ни одному иностранцу не разрешено владеть сельскохозяйственными землями.
Более того, согласно статье 2 Закона «О поощрении и защите иностранных инвестиций» (FIPPA), утвержденного в 1380 г. (2001 г.), владение любым видом земли в любом объеме под предлогом иностранных инвестиций не допускается в рамках закона. Также в примечании 2 к статье 24 Закона «Об управлении свободными торгово-промышленными зонами Исламской Республики Иран» (LAFTIZ) указано, что сдача земли в аренду иностранным гражданам является законной, но ее продажа строго запрещена.
В каких случаях иранским гражданам не разрешено покупать или владеть имуществом
Помимо иностранных граждан, следующим иранским гражданам также запрещено владеть и покупать недвижимость:
• Иранские женщины, получившие иностранное гражданство в результате брака, не имеют права владеть недвижимым имуществом, если это ведет к иностранному экономическому господству;
• Граждане Ирана, отказавшиеся от гражданства в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Исламской Республики Иран;
• Любой гражданин Ирана, получивший иностранное гражданство после 1280 г. (1901 г.) без соблюдения правовых норм.
Статья 8 Гражданского кодекса Ирана устанавливает, что «на недвижимое имущество, приобретенное иностранными гражданами в Иране, во всех отношениях распространяется действие иранского законодательства».
Некоторые исключения для покупки недвижимого имущества иностранными гражданами в Иране.
Учитывая, что законодательный орган ограничил возможности владения иностранными гражданами недвижимым имуществом, иностранные граждане могут владеть недвижимым имуществом только в следующих случаях:
• Иностранные граждане могут иметь право на его приобретение на основании договоров, ратифицированных правительствами. Например, согласно соглашению между Ираном и Германией, которое было заключено в 1307 г. (1928 г.), граждане Германии могут приобретать недвижимое имущество только для проживания, ведения профессиональной или промышленной деятельности.
• Регламент приобретения недвижимого имущества иностранными гражданами, утвержденный в 1328 году (1949 г.), является важнейшим законным источником приобретения и покупки недвижимости иностранными гражданами.
Несмотря на постановление Генеральной ассамблеи Суда административной юстиции, в котором установлено, что на предоставление каких-либо особых привилегий (включая владение недвижимым имуществом на географической территории Ирана) иностранным гражданам, распространяется действие постановления законодательного органа, право собственности на имущество иностранных граждан в настоящее время оформляется в соответствии с указанным законом.
В декларации, которую заявитель подает в регистрационное управление (по месту нахождения объекта недвижимости), должен быть четко указан характер права собственности; если члены семьи заявителя владеют другим недвижимым имуществом в Иране, это также должно быть прямо указано в декларации.
Согласно статье 1 Закона «О приобретении недвижимого имущества иностранцами», принятого в 1328 г. (1949 г.), иностранные физические лица обладают правом собственности в Иране как иностранные граждане, но оно ограничивается приобретением недвижимости с целью своего проживания, ведения промышленной или коммерческой деятельности.
Практические способы покупки недвижимости в Иране
Несмотря на ограничения, которые установило иранское законодательство в данной области, в настоящее время существуют определенные практические способы покупки недвижимого имущества в Иране (как сопряженные с высоким риском, так и совершенно безопасные):
• Покупка недвижимого имущества посредством оформления неофициальной купчей
Этот способ, который приветствуется риэлторскими компаниями, заключается в оформлении официального документа о собственности на имя иранского гражданина. После этого иранский гражданин может продать недвижимость иностранцу путем оформления обычной, а не официальной купчей. Этот способ на первый взгляд кажется очень удобным и простым, но он доставит вам массу проблем. Следует отметить, что по иранским законам официальным владельцем недвижимого имущества является только лицо, имеющее официальные документы, зарегистрированные на его имя. Следовательно, когда вы покупаете недвижимость у иранского гражданина по неофициальному документу, закон по-прежнему считает такое лицо официальным владельцем недвижимости. Это рискованно и может вызвать у вас множество проблем; например, иранский гражданин может продать недвижимость в любой момент без вашего разрешения по собственному усмотрению. Обычно юристы настоятельно рекомендуют своим клиентам воздерживаться от подобных сделок
• Покупка недвижимости на имя иранской компании
В настоящее время по иранскому законодательству иностранец может владеть 100% акций иранской компании. На самом деле, в Иране, в отличие от некоторых других стран, например, Дубая, для выполнения такой процедуры нет необходимости иметь родственника в такой компании. С другой стороны, иранская компания может получить право собственности на любое количество объектов недвижимости по собственному желанию. Таким образом, лучший вариант для иностранца на данный момент — зарегистрировать иранскую компанию, а затем купить недвижимость на имя такой компании.
